Beim Erbe einer Immobilie und einem späteren Verkauf dieser Immobilie müssen verschiedene steuerliche Aspekte beachtet werden:
Keine Spekulationssteuer beim Erbe selbst: Für das Erben einer Immobilie fällt keine Spekulationssteuer an.
Spekulationssteuer beim Verkauf einer geerbten Immobilie: Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, kann Spekulationssteuer anfallen. Diese Steuer wird nicht erhoben, wenn die Immobilie erst nach einer Frist von 10 Jahren verkauft wird oder wenn sie im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Jahren selbst oder von Ihrem Nachwuchs mietfrei bewohnt wurde.
Beginn der Frist für die Spekulationssteuer: Da Erben als Rechtsnachfolger gelten und nicht als Käufer, beginnt die Frist für die Spekulationssteuer nicht ab dem Erbzeitpunkt, sondern ab dem Zeitpunkt, zu dem der Erblasser die Immobilie erworben hat.
Erbschaftssteuer vs. Spekulationssteuer: Während die Erbschaftssteuer unabhängig von einem Verkauf anfällt, wird die Spekulationssteuer nur beim Verkauf einer geerbten Immobilie und bei Nichteinhaltung der Spekulationsfrist fällig.
Möglichkeiten, die Spekulationssteuer zu umgehen: Nach § 23 EStG können Sie die Immobilie steuerfrei verkaufen, wenn seit dem Kauf durch den Erblasser zehn Jahre vergangen sind (Zehnjahresfrist) oder wenn Sie oder Ihr Kind die Immobilie mindestens zwei Jahre vor dem Verkauf und im Jahr des Verkaufs selbst bewohnt haben (Dreijahresfrist). Bei der Dreijahresfrist zählen angebrochene Kalenderjahre.
Berechnung der Zehnjahresfrist: Die Zehnjahresfrist beginnt mit dem ursprünglichen Kaufdatum der Immobilie durch den Erblasser, das in einem notariell beurkundeten Vertrag festgehalten ist.
Beim Erbe einer Immobilie und dem anschließenden Verkauf sind die Regelungen zur Spekulationssteuer wie folgt:
Keine Spekulationssteuer bei der Erbschaft selbst: Beim Erhalt einer Immobilie durch Erbschaft fällt keine Spekulationssteuer an.
Spekulationssteuer beim Verkauf der geerbten Immobilie: Die Spekulationssteuer kann beim Verkauf eines geerbten Hauses anfallen, jedoch unter bestimmten Bedingungen nicht:
-
- Zehnjahresfrist: Keine Spekulationssteuer fällt an, wenn die Immobilie erst nach einer Frist von 10 Jahren nach dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser verkauft wird.
- Selbstnutzung: Die Immobilie ist steuerfrei, wenn sie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst oder durch den Nachwuchs mietfrei bewohnt wurde.
Bedeutung des Erblasser-Kaufdatums: Für die Berechnung der Spekulationsfrist ist das Kaufdatum des Erblassers entscheidend, nicht der Zeitpunkt der Erbschaft.
Erbschaftssteuer vs. Spekulationssteuer: Während die Erbschaftssteuer bei jedem Erbe anfällt, unabhängig davon, ob die Immobilie verkauft wird oder nicht, betrifft die Spekulationssteuer nur den Verkauf der geerbten Immobilie unter bestimmten Bedingungen.
Möglichkeiten zur Vermeidung der Spekulationssteuer: Nach § 23 EStG kann die Spekulationssteuer vermieden werden, wenn die Immobilie nach der Zehnjahresfrist verkauft wird oder wenn der Verkäufer oder sein Kind die Immobilie mindestens zwei Jahre vor und im Jahr des Verkaufs dauerhaft selbst bewohnt hat (Dreijahresfrist).
Berechnung der Fristen: Für die Zehnjahresfrist ist das ursprüngliche Kaufdatum durch den Erblasser maßgeblich. Die Dreijahresfrist bezieht sich auf die tatsächliche Wohnzeit; dabei werden angebrochene Kalenderjahre mitgerechnet.
Es ist wichtig, diese Regelungen im Detail zu verstehen, um beim Verkauf einer geerbten Immobilie eventuell anfallende Steuern korrekt zu berechnen und zu berücksichtigen.